Conseils/Ressources

Notre projet est en construction depuis 2015. Alors forcément, ça fait un petit bout de chemin… Succès, galères, nous avons connu des hauts et des bas et avons beaucoup à partager !

Vous démarrez un projet d’habitat groupé ? De ferme partagée ? De collectif agricole en habitat groupé ? Nous serions ravis de vous refiler quelques tuyaux !

L’objectif de cette page est de lister nos conseils et de pointer vers des ressources qui nous ont été utiles. Elle est en construction et nous la complétons au fur et à mesure… mais en attendant, n’hésitez pas à nous contacter si vous pensez qu’on peut vous aider 😉

Nous n’insisterons jamais assez sur l’importance de soigner la gouvernance et les processus d’intelligence collective dans un projet collectif comme celui-ci – c’est capital !

Entre les innombrables sources de stress et d’incertitudes, les besoins du projet et ceux de chacun, les différentes sensibilités et façons de fonctionner… les sources de tensions potentielles sont nombreuses et peuvent faire des dégâts. Nous avons nous-mêmes connu des déboires – de bons réflexes peuvent pourtant être mis en place dès le début !

Dès le départ, ça vaut la peine que chaque membre du projet identifie ses besoins, et qu’un socle commun clair et explicite soit construit au niveau du projet collectif. Attention aux dangers de l’implicite et au risque de penser que “c’est bon, on partage les mêmes valeurs, ça va rouler” 😉 Ca vaut donc la peine de se pencher en détail sur la vision et les valeurs du projet, ainsi que sur les horizons et trajectoires qu’on souhaite emprunter ensemble afin de savoir concrètement vers quoi on se dirige et qu’il n’y ait pas d’attentes trop hétérogènes. Il est donc essentiel également que chacun soit le plus au clair possible par rapport à ses propres besoin, histoire de pouvoir les croiser de façon claire avec la direction empruntée par le projet.

Nous avons également observé qu’un projet pareil était une occasion de cheminer de façon intense sur le plan personnel, et qu’il peut mettre à rude épreuve. En particulier, il est important que chacun chemine sur sa capacité à faire confiance et lâcher prise (le besoin de contrôle est un point d’attention sur lequel il convient de se pencher !), et soit au clair sur ses éventuels besoins de reconnaissance : si nos actions dans le projet collectif deviennent une occasion de réparer quelque chose sur le plan individuel ou de prouver quelque chose, on peut se retrouver à être contreproductif pour le projet (et pour soi-même) et à enclencher des dynamiques potentiellement néfastes.

Nous conseillons donc de mettre rapidement en place un cadre de sécurité, c’est-à-dire un ensemble de règles (confidentialité, bienveillance, souveraineté, …) qui permette à chacun de se sentir bien et en sécurité, capable de participer et contribuer aux dynamiques collectives tel qu’il est, avec ses antennes et ses sensibilités. Chacun est garant du cadre de sécurité, qui est par ailleurs évolutif et appelable par chacun en cas de souci/tension. Un précieux outil pour se donner une base saine et sécurisante pour avancer ensemble !

Au niveau des prises de décision collective et des dynamiques collectives, nous avons démarré avec un petit groupe où tout le monde prenait part à toutes les décisions : c’est rapidement devenu intenable ! Nous avons finalement mis en place une gouvernance partagée, qui mêle subtilement horizontalité et verticalité dans la prise de décision. Le groupe dans son ensemble reste l’instance décisionnelle ultime, mais de nombreuses décisions ou chemins peuvent être empruntés sans devoir systématiquement en référer à tout le monde. Pour ce faire, le groupe est divisé en Axes qui se penchent sur des sujets clairs (par exemple : les finances, la gouvernance, l’activité agricole, le chantier, … On définit leur raison d’être). Point crucial : ces Axes disposent d’un mandat clair et explicite (et évolutif en fonction des besoins du projet) : celui-ci fixe le cadre d’action de l’Axe, en définissant son domaine, c’est-à-dire le périmètre dans lequel il dispose d’autonomie et de souveraineté, ainsi que ses redevabilités, c’est-à-dire les conditions à remplir pour que le groupe se sente en sécurité de déléguer les responsabilités définies dans le domaine (par exemple : type de communication et retour au groupe, montant pour lequel une dépense peut être engagée sans consultation du groupe, etc.). Cette façon de fonctionner permet d’éviter les réunions interminables et d’avancer efficacement tout en prenant soin des besoins de chacuns, notamment en termes de sécurité.

Pour les décisions collectives, nous pratiquons la gestion par consentement (GPC). Là où le consensus demande que chacun soit pour une décision, le consentement veille à ce que personne ne soit fondamentalement contre une décision. Cette subtile différence permet d’atteindre des réalisation collectives plus fortes (moindre coloration individuelle). La GPC fonctionne en résumé comme suit : après éventuelle consultation du groupe et des parties prenantes relevantes, une proposition est formulée de façon claire (avec son contexte) par les porteurs du point ; un tour de clarification permet de lever les éventuelles interrogations (ciblées) de chacun pour bien comprendre la proposition et ses implications ; ensuite, un tour de ressenti permet à chacun de déposer ses impressions et de nourir la réflexion et le groupe ; suite à des éventuelles clarifications et bonifications (pouvant mener à un nouveau cycle), un tour d’objection est enfin réalisé durant lequel la proposition peut être bloquée si elle menace le projet ou la poursuite de la participation sereine d’un participant au projet. En l’absence d’objections ou si elles ont toutes été levées, la proposition (potentiellement amendée/bonifiée) est acceptée et nous pouvons célébrer cette prise de décision collective. Ce dernier point peut paraître caricatural, mais il est important de se réjouir des processus collectifs fructueux, de célébrer et prendre soin du nous 🙂

En amont des GPC ou lors de différents processus collectifs, d’autres outils peuvent venir en aide : les six chapeaux de Bono, l’élection sans candidat, …

Voici des ressources qui peuvent s’avérer intéressantes sur ce sujet :

  • L’Université du Nous : bourré de ressources et d’inspiration sur l’intelligence collective, la sociocratie, etc. À explorer sans modération ! Par exemple, cette page pleine de ressources géniales avec des fiches pratiques très inspirantes et efficaces !
  • Collectiv-a : précieuses ressources et formations quant à la facilitation et l’animation de réunion en intelligence collective. Nous avons notamment fait appel à Mélanie pour nous aider à gérer des tensions profondes et à améliorer nos processus en réunion : balèze !! 😀
  • La SAW-B : fédération d’économie sociale, fournit des services et formations sur l’intelligence collective et les fermes partagées.

Ah ! le grand sujet de l’accès à la terre et de l’achat d’une ferme… On ne va pas réécrire sur la situation du marché immobilier agricole (il y a beaucoup à dire). Mais on peut partager notre expérience quant à l’acquisition en collectif d’une ferme 😉

Nous avons lancé le projet tout début 2015, et nous avons pu acquérir la ferme (via notre fondation)… fin 2016. Que s’est-il passé pendant tout ce temps ? 😅

Au départ, nous étions en discussion avec un propriétaire d’une superbe ferme pleine de potentiel avant que celle-ci ne soit mise officiellement en vente. Cela semble un bon plan : les fermes pouvant partir très vite, le bouche-à-oreille permet de cerner des opportunités avant d’entrer sur le marché, et peut-être de faire valoir autre chose qu’un prix de vente (dans le cas où le vendeur est intéressé par la destinée de son bien au-delà de l’opération financière). Le problème, c’est que le bouche-à-oreille continue à fonctionner : après quelques mois de discussions-négociations pour fixer un prix de vente et régler certains détails (quelles terres agricoles feraient partie du lot, existence par le passé d’une décharge d’enfouissement sous certaines terres, etc.), nous nous apprétions à signer le compromis de vente… lorsqu’une autre personne a été informée quant à cette ferme et a pu offrir seule un prix que nous avions du mal à proposer collectivement. “Offre impossible à refuser” pour le propriétaire, quelques mois qui tombent à l’eau, pas de chance pour cette ferme 😟

Qu’à cela ne tienne, on se met en chasse pour une autre ferme dans la région. Nous enchaînons donc un max de visites : question des terres libres d’occupation ou non (attention au bail à ferme) ; présence d’une réserve naturelle limitant les utilisations possibles ; rénovations magnifiques et somptueuses déjà effectuées qui auraient pu couler financièrement le projet avant de démarrer ; bâtiments anciens impossibles à rénover correctement ou à étendre pour l’habitat groupé ; ferme en vente partielle car les héritiers ne sont pas d’accord et on ne sait pas ce que deviendra l’autre partie de la ferme ; constitution des lots de terres agricoles associées à la vente avec contraintes quant aux héritages (parfois par donation…) des vendeurs ; tractations stériles avec un vieux fermier qui commence peut-être à divaguer ou dont les relents rassistes posent en tout cas problème pour la poursuite des discussions… Chouette diversité de difficultés ou limitations 😅 Pas très fructueux, mais au moins on se forge une idée de ce qui existe et à quel prix.

Puis un jour, on nous informe d’une ferme à vendre (par agence immobilière).

Apparemment, il y aurait déjà une offre (pour un manège à chevaux – grande compétition avec ceux-ci pour racheter des fermes ^^). Le mec a l’air assez sûr de lui… Du bluff ?

Rapidement, on chope une visite – 2 ménages sur les 3 sont présents. Mmmh… mince alors, il y a du potentiel.

Dans l’après-midi, on fait venir l’architecte. Il valide le potentiel.

Le lendemain matin, on dégote un rendez-vous avec le service urbanistique de la commune : y a-t-il un gros feu rouge ? Non, à priori non, why not ça peut se tenter…

Dans l’après-midi, on fait notre offre, valable jusqu’au lendemain 13h.

Le lendemain matin, notre offre est acceptée. Ca y est, on tient notre ferme, et le tout s’est joué en quelques jours – voire quelques heures – et sans la présence de tous ! Autant dire qu’il faut être bien accroché 😄

On lève un verre, on atterrit, et on poursuit les démarches. Notamment, la rédaction du compromis de vente, signé quelques mois plus tard. Nous prenons soin d’y reprendre sous nos noms la mention “Déclarant acquérir le bien ci-dessous pour le compte de toute société ou fondation en voie de constitution” – nous avions déjà en tête la création de notre structure collective, sans savoir encore quelle forme juridique précise elle allait prendre.

Et le temps d’effectivement constituer notre fondation et de régler les détails de la vente, nous signons l’Acte authentique de vente presqu’un an après avoir visité le bien !

Moralité de cette histoire : une ferme n’est jamais à vous tant que rien n’est signé, il faut pouvoir aller très très vite quand il faut mais être patient très souvent, il ne faut pas avoir froid aux yeux, et c’est bien d’avoir une idée du cadre juridique dès le départ.

Après cette petite épopée que représente l’acquisition d’une ferme, quelle joie ! Mais… une nouvelle bataille d’une autre ampleur encore s’annonçait : l’obtention du permis d’urbanisme. Point suivant 😉

Gros point d’attention ici ! Allez bien sonder l’administration communale ainsi que le Collège communal de la commune où vous envisagez d’implanter votre projet : en fonction de leur opinion à votre égard, votre parcours pourra être facilité ou au contraire semé d’embûches !

Dans notre cas par exemple, le Collège communal était opposé au projet, et en particulier l’échevin de l’urbanisme de l’époque, car il n’en reconnaissait pas la dimension authentiquement agricole (vu que ça sort du schéma de production agricole “conventionnel”). Résultat des courses : nous avons mis trois ans à obtenir notre permis d’urbanisme, de haute lutte en recours auprès du Ministre à la Région et avec le soutien d’un avocat spécialisé ; nous avons perdu beaucoup de temps, d’énergie et d’argent – quelques cheveux blancs et des dizaines de milliers d’€ y sont passés ! Et ces délais continuent à pénaliser un tel projet, non seulement car les enfants grandissent sans pouvoir vivre dans le projet mis en place pour eux aussi, mais aussi car le prix des matériaux grimpe pendant ce temps, les délais des fournisseurs se rallongent, etc.

Dans la mesure du possible, nous vous conseillons donc de choisir soigneusement l’implantation du projet en fonction de l’accueil politique local car ça peut transformer votre aventure. Attention également à la façon de présenter le projet : outre l’indispensable humilité nécessaire quand on explore des voies alternatives qui semblent certes prometteuses mais ne sont sans doute pas la solution unique, il convient également d’éviter certaines maladresses qui peuvent mener à des quiproquos. Les projets d’habitat groupé ou de fermes collectives étant encore rares, les fantasmes peuvent parfois prendre le pas sur la réalité et vous pénaliser. Un effort de communication et de transparence est donc nécessaire. Par exemple, dans notre cas : le fait que l’architecte ait maladroitement nommé le projet “transformation d’une ferme en habitat groupé” plutôt que “transformation d’une ferme en collectif agricole” (par exemple) semble avoir été utilisé pour alarmer le Collège communal et nier la dimension agricole de notre projet (qui prend place en zone agricole au plan de secteur) ; ou encore, le terme “place du village” avait été malencontreusement placé sur le plan (pour parler du “centre névralgique des habitations”), ce qui a été perçu comme arrogant… vu que le projet s’implante dans un petit village qui dispose déjà de sa très belle petite place. Attention aux détails qui peuvent être mal interprétés, donc 😉

Teasing : il est indispensable de bien penser cet aspect (qui a aussi des répercussions sur le financement, voir point suivant), de bien s’entourer, et les experts en Belgique francophone sont (très) rares. De notre côté, et après quelques déboires, nous avons travaillé avec l’incontournable notaire Pierre-Yves Erneux : une collaboration très agréable, stimulante et efficace 🙂 Pour les détails… À suivre 😉

Teasing : ce n’est pas tout de monter une super fondation de type CLT avec des rêves d’intérêt général plein la tête – à moins d’être fortuné et/ou héritier, il vous faudra penser au financement… Et du coup probablement passer par une copropriété (car les quotes-parts de chacun dans la copro sont valorisables auprès d’une banque, c’est-à-dire qu’elle peut les prendre en garantie et donc vous prêter le montant dont vous avez besoin). Pour les détails… À suivre 😉

À suivre 😉

Indice : les e-mails, c’est ingérable ^^ Après être assez brièvements passés par la case Yammer, nous sommes passés à Asana comme espace de discussions et travail interne virtuel. Plutôt efficace, assez intuitif, mais avec certains inconvénients (dont le prix car la version free devient vite limitante). Peut-être n’avons-nous pas encore trouvé la solution idéale… ? Pour les détails, à suivre 😉

À suivre 😉

À suivre 😉